Das spanische Mietgesetz

 

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

 

 

Das spanische Mietrecht unterscheidet zwischen der Miete zum Wohnen und der Miete zum sonstigen Zweck. In Artikel 2 definiert der Gesetzgeber den Bereich der Wohnraummiete. Demnach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn ein Vertrag über ein bewohnbares Gebäude geschlossen wird, dessen vorrangiger Zweck darin besteht, dem Mieter als ständigen Wohnsitz zu dienen. Die Vorschriften über die Wohnraummiete gelten ebenfalls für das Mobiliar, Abstellräume, Garagenplätze, vermietete Räume oder sonstige Nebengebäude, allerdings nur, wenn sie zusammen mit der Wohnstätte vermietet werden.

 

Hiervon unterscheiden sich Saisonmietverträge und Mietverhältnisse, die nicht den Wohnraum betreffen, z.B. Vermietung von Geschäftsräumen, Werkstätten, usw.

 


Folgende wesentliche Bestimmungen über Wohnraummietverhältnissen sind im LAU festgehalten:

 

Laufzeit des Mietvertrages

 

Die Parteien können sich über die Dauer der Vermietungen frei einigen. Liegt diese jedoch unter 3 Jahren, verlängert sich in aller Regel der Mietvertrag um Jahresfrist bis zu einer Dauer von drei Jahren insgesamt. Kündigt dann keine der Parteien, so verlängert sich der Vertrag um maximal ein weiteres Jahr.

 

Der Mieter kann unter Beachtung der vereinbarten Kündigungsfrist (mindestens 30 Tage) und nach Ablauf von 6 Monaten, jederzeit den Vertrag beenden. Die Parteien können für diesen Fall ein Recht des Vermieters auf Erhalt eines Schadensersatzes vereinbaren.

 

Der Vermieter ist seinerseits nicht an die Mindestlaufzeit von 3 Jahren gebunden, wenn er dem Mieter den Eigenbedarf für sich oder Verwandte ersten Grades (Kinder, Eltern, Geschwister) mit einer Frist von mindestens 2 Monaten anmeldet und mindestens ein Jahr seit Vertragsschluss vergangen ist.

 

Falls aber der Vermieter oder seine Familie die Wohnung nicht innerhalb von drei Monaten ab Auflösung des Mietvertrages oder ab Räumung der Wohnung beziehen, kann der ehemalige Mieter die Wohnung für die restliche Mietzeit zurückfordern oder eine Entschädigung vom Vermieter verlangen.

 

Mietzins, Kaution und Nebenkosten

 

Der Mietpreis kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden. Mieterhöhungen können zwischen den Parteien ebenfalls frei vereinbart werden und sie sind nach Ablauf eines jeden Mietjahres möglich. Oft orientieren sich die Mieterhöhungen an der Veränderung des spanischen Verbraucherpreisindex (IPC - Indice de Precio de Cosumo) oder dem Index der Wettbewerbsfähigkeit (IGC - Índice de Garantía de Competitividad).

 

Die Kautionshinterlegung ist in Abschnitt IV, Artikel 36, geregelt. Sie erfolgt meist in Höhe einer oder zwei Monatsmieten. Eine Verzinsung ist nicht vorgesehen. Der Vermieter darf im Einzelfall neben der Kaution weitere zusätzliche Sicherheiten und Garantien verlangen. Die Kaution darf nicht als Mietzahlung bestimmt werden. Sie wird bei Vertragsende an den Mieter zurückgezahlt.

 

In Spanien fallen unter die Nebenkosten die „allgemeinen Betriebskosten“ (gastos generales) und die „individuellen Versorgungsleistungen“ (servicios individuales). Bei den generellen Kosten handelt es sich um Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes, Abgaben für die Müllabfuhr, Ausgaben für den Gärtner, Ausgaben für die Instandhaltung eines Swimmingpools, Kosten für Versicherungen, etc., wobei es sich hingegen bei den individuellen Leistungen um Strom-, Gas- und Wasserkosten handelt, deren Verbrauch von dem jeweiligen individuellen Zähler abgelesen werden kann. Steuern, Gebühren wie Müllentsorgung und die sogenannte IBI („Impuestos de bienes Inmuebles“ - die Grundsteuer) dürfen laut dem Mietgesetz auf den Mieter umgelegt werden. Die Gemeinschaftskosten sind in der Regel von dem Eigentümer bereits im Mietpreis mitberechnet worden, nur die Kosten von Versorgungsleistungen, wie Strom, Wasser, Gas usw. sind getrennt zu zahlen.

 

Instandhaltung, Reparaturen

 

Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand ist und muss für den Erhalt der Bewohnbarkeit der Immobilie sorgen.

 

Der Mieter darf nur mit schriftlichem Einverständnis des Vermieters Arbeiten oder Umbauten an der Immobilie vornehmen.

 

Die Kosten für kleinere Reparaturen, welche die Abnutzung durch den täglichen Gebrauch der Immobilie mit sich bringt, müssen vom Mieter getragen werden.

 

Mietminderung

 

Das spanische Recht kennt bei Vorliegen eines Mangels keine automatische Mietminderung. Der Mieter darf daher in aller Regel bei Auftreten eines Mangels und der Nichtbeseitigung durch den Vermieter die Miete nicht automatisch mindern. Nach spanischem Recht hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter. Mindert der Mieter die Miete selbstständig oder stellt die Mietzahlung sogar vollständig ein, läuft er Gefahr, dass der Vermieter ihm wegen Verletzung einer Hauptleistungspflicht („Zahlung der Miete") kündigt. Außerdem läuft der Mieter Gefahr, dass der Vermieter eine Räumungsklage einreicht nebst Einklagung der noch offenen Miete.

 

Verkauf des Mietobjektes, Eigentumswechsel

 

Wird das Mietobjekt verkauft, so kann der neue Eigentümer den Mietvertrag kündigen, es sei denn, das Mietverhältnis ist im Eigentumsregister eingetragen. Eine Eintragung des Mietverhältnisses ist nur mit notarieller Urkunde möglich. 

 

Ist dagegen das Mietverhältnis nicht im Eigentumsregister eingetragen, muss der Erwerber der Immobilie das Mietverhältnis nicht fortsetzen. In diesem Fall hat der Mieter aber weiterhin das Recht, innerhalb eines angemessenen Zeitraums die Immobilie zu verlassen (in aller Regel 3 Monate) und unter Umständen hat er sogar Anspruch auf Erstattung bestimmter Kosten durch den bisherigen Vermieter. Ähnliches gilt für den Fall einer Versteigerung der Immobilie.

 

Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters

 

Der Vermieter kann nach Ablauf des ersten Mietjahres Eigenbedarf geltend machen, wenn die Immobilie für ihn, für Familienangehörige ersten Grades und Ehegatten im Falle einer rechtskräftigen Scheidung oder Annullierung der Ehe als Hauptwohnsitz benötigt wird.

 

Falls aber der Vermieter oder seine Familie die Wohnung nicht innerhalb von drei Monaten ab Auflösung des Mietvertrages oder ab Räumung der Wohnung beziehen, kann der ehemalige Mieter die Wohnstätte für die restliche Mietzeit zurückfordern oder eine Entschädigung vom Vermieter verlangen.

 

Kündigung wegen Pflichtverletzung

 

Eine außerordentliche Kündigung von Seiten des Vermieters kann u. a. auch ausgesprochen werden, wenn:
- die Miete, oder andere Beträge, die der Mieter zu zahlen hat, nicht bezahlt werden,
- die Kaution nicht bezahlt wird,
- ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet wird,
- der Mieter vorsätzliche Beschädigungen des Gebäudes durchführt, oder bauliche Maßnahmen an der Wohnung vorgenommen werden, die weder behördlich noch vom Vermieter genehmigt worden sind,
- belästigende, gesundheitsschädigende und/oder gefahrvolle Handlungen des Mieters vorliegen.

 

Kündigung und Räumung bei Zahlungsverzug des Mieters

 

Es genügt der Rückstand einer einzigen Miete zur Kündigung. Gerichtliche Räumungsbefehle werden durch ein mündliches Verfahren abgewickelt, das keine Fristen für Schriftsätze kennt und deren mündliche Verhandlung sehr kurzfristig erfolgen werden kann. So kann eine Räumung bereits nach einer Frist von 10 Tagen erfolgen. Der Mieter hat bis zum letzten Augenblick die Möglichkeit, die Räumung gegen Bezahlung aller Rückstände zu verhindern.

 

Zum Schutz der Vermieter hat der Gesetzgeber ein Register geschaffen von rechtskräftigen Urteilen wegen nicht gezahlter Mieten. So kann sich ein Vermieter vorab informieren, ob ein Mietinteressent bereits zur Räumung einer Wohnung wegen fehlender Mietzahlungen rechtskräftig verurteilt worden ist.

 

Bescheinigung über die Energieeffizienz

 

Der Eigentümer einer Immobilie, die länger als vier Monate vermietet werden soll, ist verpflichetet, einen Energieausweis zu beantragen und eine Kopie dem Mieter zu übergeben.

 

 

 

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Hinweis:

Die Ausführungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Die Übersicht wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Jede Haftung für den Inhalt bleibt jedoch ausgeschlossen.